近两年,物业管理的法制环境较以往有了显着改善,但是在小区物业管理当中,尤其是封闭式小区,不仅业主,一些职能部门、企事业单位、物业使用人还存在一些认识上的误区,以为物业公司收费就应该承担一切责任,动辄“找物业”,使物业公司的工作十分被动,主要体现在以下几方面:
一、小区内失窃、车辆划伤、人身伤害等责任的划分、损失赔偿等问题:
在小区物业管理的安全防范中,物业公司应负什么责任,除了《合同法》、《民法通则》等法律的规定外,最直接的法规依据是2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》。该《条例》第三十六条规定,“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”。物业管理公司是否应对其管理区域内人身、财产安全负责,应由业主委员会与物业管理公司所签订的《物业服务合同》确定。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务,但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。当前,业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生,于是许多业主甚至于某些职能部门片面理解物业公司就是小区的“第二警力”,一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席,然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。物业管理公司在物业管理过程中,是否存在“疏于管理”的行为,这些行为与小区内发生的危害业主人身和财产安全的行为之间是否存在客观的、必然的因果关系,应由法院根据案件证据来认定。
另外物业服务费用也不是包罗万象的。依据国家发展改革委、建设部颁发的《物业服务收费管理办法》第十一条规定:“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其他费用。”
对于物业服务费用具体包含哪几部分,应由房地产开发商或业主委员会与物业公司在签订(前期)物业管理委托合同时对费用构成加以界定。若《物业管理合同》内有明确规定物业管理部门加收保安费用的,就应该承担相应的法律责任,但这种责任必须限制在一定范围内,即应看其有没有过错。如果物业部门在事发时存在脱岗等未履行应尽义务的行为,这就应按其过错责任的大小,承担赔偿责任。如果业主人身、财产安全遭受侵害时,物业管理部门履行了应尽的职责,即出现了“防不胜防”的情况,物业管理不承担责任,而且这方面的举证责任应由物业管理公司承担。
二、管道跑冒滴漏的维修、供电管线等共用部位和共用设施的维修等问题:
1、 保修期内:对于供暖管线、屋面防水等在其保修期限内,存在质量原因的,应由房地产开发商协调施工方尽保修义务予以处理;
2、保修期过后:应按其分工规定各自承担相应的维修养护工作。根据《青岛市物业管理企业与*专业单位管理服务职责分工的规定》第八条规定:“供热设施管理。实施城市集中供热的设备、设施及供热管线,均由供热单位或由其委托的其他专业单位维护、管理。”;《物业管理条例》第五十二条规定“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。对于暖气等相关问题若物业接受委托,应在其委托范围内承担相应的责任;未接受委托的,应由相关职能部门对其负责。
三、物业公司协调邻里间关系问题:
业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势,其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前,有的业主不了解,有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂,而是选择由物业公司出面处理,如物业公司协调结果未能达到业户满意,则大多以拒付物业服务费相要挟,忘却了物业公司作为服务行业有她的职责权限限定,超越其限定,物业公司也只有“望事兴叹”,业主的这种做法无形中使物业公司做了他们的“替罪羊”。
四、共用部位、共用设施维修、费用分摊问题:
根据《青岛市物业管理企业与*专业单位管理服务职责分工的规定》,房屋的共用设施、共用部位的维修由相关业主按照规定第五条进行分摊:“
1、房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的维修,由各业主按照房屋所占建筑面积比例分担。
2、共用墙体的维修(包括因结构需要而涉及到的相邻部位的维修),按照各业主房屋所占建筑面积比例分担。
3、楼板结构部位的维修,其毗连层上下房屋的业主按照房屋所占建筑面积比例分担。
4、不上人屋顶的维修,由维修所及范围覆盖下各层房屋的业主按照房屋所占建筑面积比例分担。
5、可上人屋顶的维修(包括屋面和周边护栏等),如为各层多共有,由维修所及范围覆盖下各层房屋的业主按照房屋所占建筑面积比例分担;如仅为部分层使用,使用层房屋的业主分担50%,其余的50%由维修所及范围覆盖下各层房屋的业主按照房屋所占建筑面积比例分担。
6、共用户外墙面、走廊通道、门厅、楼梯及楼梯间(包括出屋面)的维修,由各层业主按照房屋所占建筑面积比例分担。
7、共用厨房、厕所的维修,由各业主按户分担。
8、房屋共用设施的维修,由各业主按照房屋所占建筑面积比例分担。
其办理程序依据规定第七条:
1、业主向业主委员会提出房屋维修申请,由业主委员会负责核实是否属房屋维修范围。
2、经核实属房屋维修范围的,由业主委员会提出分担房屋维修费用的意见,拟定房屋维修计划、预算明细以及房屋维修费用分担的相关业主名单后,向全体业主公示。
3、公示后5日内,业主无异议或异议不成立的,由业主委员会按规定收取房屋维修费用。
4、由业主委员会委托物业管理单位或维修单位实施维修,或者组织业主实施房屋维修。
5、实施房屋维修后,实际支出的房屋维修费用由业主委员会向全体业主公布,多退少补。
第十一条“装修、维修房屋的自用部位和自用设施或他人人为原因造成房屋共用部位和公用设施损坏的,由责任人负责修复或赔偿”。
由此可知物业公司对其只能从专业化角度予以积极提示或敬告,费用未能落实导致某些共用设施不能正常使用的, 并不在物业公司正常的服务范围内。