车辆被刮 物业要不要赔?
“业主车辆小区内受损,物业是否有责”搬上厦门法庭
一辆崭新的白色保时捷轿车,车身四边都被锐器刮了长长的刮痕,车主杨小姐很愤怒,因为事情就发生在自己居住的小区停车场。她花费了28482元才将这辆保时捷恢复原样。她说:“我交了物业管理费,物业却没有看管好。”为此,近日杨小姐将物业公司告上了法庭,要求物业公司赔偿2万多元的维修费。
这起小区车辆受损索赔案,涉及到一个所有小区都可能面临的法律问题,即业主财产受损,物业要不要赔偿?也就是说,物业对小区业主财产究竟负有多大的管理责任?近日,厦门市中院针对这起保时捷被刮索赔案作出终审判决,这一判决对小区物业的责任认定具有指导意义。
事件:保时捷被刮伤 物业拒绝赔偿
杨小姐平时对这辆车爱护有加,她在小区内租了一个停车位,每月租金300元,此外,她每个月还要向厦门市银鼎岩物业管理公司交纳车辆管理费80元。2008年3月8日晚上8点左右,杨小姐将保时捷轿车停放在第68号车位,第二天下午4点左右,杨小姐发现保时捷车身被锐器刮划,立即向银鼎岩物业管理公司管理人员反映,并通过管理人员向派出所报警。2008年3月21日,杨小姐将车辆送去维修。
维修后,因为物业公司拒绝赔偿,杨小姐将厦门市银鼎岩物业管理公司告上了法庭。杨小姐认为,被告银鼎岩物业管理公司没有尽到管理义务,造成车辆被人恶意刮划,她请求法院判决物业公司赔偿28482元的车辆修理费。
据了解,此前,物业与小区业主委员会签订了《物业服务合同》,约定物业公司对小区实行24小时保安服务和管理,对小区进行全天候值班巡视。合同还约定了违约责任——— 如果物业的服务没有达到标准,给业主个人造成损害的,应按国家法律法规相关规定承担相应责任;同时,要对小区重点部位包括车库,每2小时巡查一次。
近日,厦门中院终审判决要求物业承担10%的责任,一次性支付杨小姐2848.20元。
焦点:物业有没有“保管义务”?
这个案件最大的争议焦点在于,原、被告之间是否存在车辆保管合同关系?
对此,杨小姐认为,物业公司管理的车库是封闭式的,她每月向物业公司交了80元的车辆管理费,就与物业公司形成了事实上的车辆保管关系,物业公司负有为杨小姐保管车辆的义务。
但是,被告银鼎岩物业管理公司认为,他们经营的是房地产管理,并没有机动车保管项目,双方之间不存在车辆保管关系。被告开具给原告的收费发票上注明 “车辆管理费”,《停车须知》也明确了“停车场所收费用为场地维护费,不负车辆及车内财物的保管责任”。因此双方之间是车辆管理法律关系,而不是保管法律关系。
法官说法:收停车费不等于保管关系
本案主审法官认为,本案中,原告杨小姐虽然将保时捷轿车停放在物业公司管理的小区内,并向物业公司支付了一定的费用,但该车的钥匙并未交予物业公司,始终由车主实际保管,该车何时停放、何时开走皆由车主自行决定,物业公司对该车出入并不能进行实际的控制,即车主并未将保管物实际交付物业公司进行保管,因此,双方之间是物业服务管理关系,而不是保管关系。
法官还说,停车位的所有权是业主,有车的人占用了其他业主公用设施的使用,所得的收益应属于全体业主,而物业管理企业收取的场地占用费、占道费等土地性质收益,应由全体业主享有所有权,该项费用不属于保管费。因此,物业收取停车费并不等于成立车辆保管合同。
焦点:物业是否尽责要不要赔?
杨小姐认为,自己的车停在小区被刮,就说明物业没有尽到合同约定的职责,根据 《合同法》、《物业管理条例》等有关规定,物业应承担保管不善造成的财产损失。她的代理律师也说,在物业服务合同的第二条第六项以及第七项明确约定,物业对车辆的停泊管理都应该承担责任,包括安全隐患、小区的治安等,都做了约定。在这份合同的第九条第三项也做了明确的规定,如果出现了车辆管理的失误,物业要承担相应的违约责任。
对此,被告银鼎岩物业管理公司认为,自己已经对停车场尽到了相应的管理责任,而且车辆受损与他们的管理不存在任何因果关系,因此请求法院驳回原告的诉讼请求。物业还认为,物业公司作为整个小区的委托管理人,确实负有管理的义务,但是,这个义务是针对小区的大环境,还有重大事件和整个小区的秩序管理,小区内所有的房屋车辆受损,都要物业公司来承担,这是不现实的。
法官说法:适用公平原则 物业赔10%
法官认为,车辆在小区内被盗或者被毁损,物业公司是否承担赔偿责任,关键要看物业公司是否有过错。根据双方签的《物业服务合同》,物业公司的责任主要在于对小区及停车场的宏观安全保卫,而不涉及对某个业主个人的特定财产的微观保障责任。因此,这个案件的重点在于考察物业公司是否尽到了宏观保卫的管理义务。在实际管理中,进入车库仅能通过小区内的电梯和车库大门。被告物业管理公司对车库大门使用控制道闸系统,对进出车辆实行智能读卡登记,且保安每2小时对车库巡查一次,因此法院认为,被告对车库尽了相应管理责任,对原告的车辆受损不存在过错。
所以,法院认为,在这个案件中,原、被告对车辆受损都没有过错,根据公平原则,法院酌定由被告承担10%的责任,赔偿原告2848.20元。
专家说法:业主和物业是什么关系?
厦门大学法学院副教授黄健雄:车辆在小区内被盗或者被刮,物业究竟该不该担责?要看物业与业主之间是哪种法律关系,若是保管合同关系就应该赔偿。
因此,如果小区里的停车场是进行了备案登记的专用停车场,有相关部门颁发的收费许可,车主与其建立的就是保管合同关系,车辆在小区内受到损毁、丢失,物业都应该要担责;如果是停放在小区内的非经营性停车场地,根据小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同规定,业主缴纳的停车费和管理费,仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费,车主与物业之间没有建立保管合同关系,物业就可以免责。
此外,根据《物业管理条例》第36条第二款。如果业主能够举证物业公司在管理过程中未能履行合同约定义务,存在重大过错,导致业主财产被盗或受损,业主有权要求物业赔偿;反之,如果物业管理公司尽到相应的善良管理人的注意义务,则无须承担赔偿责任。